FLASH B×+: Nuevos Proyectos y Cambio En Política de Distribución

Nuevos desarrollos – Terrafina anunció la firma de un contrato de arrendamiento para un edificio build-to-suit en Tijuana por 354 mil pies cuadrados, con una empresa de comercio electrónico y una carta de intención por 200 mil pies cuadrados adicionales para una empresa de empaques relacionada al comercio electrónico.

Buen cap rate – Los proyectos mencionados suman un área de 554 mil pies cuadrados, equivalente a un 1.4% del ABR de Terrafina al 1T21. La inversión será de USD$43.5 millones y el NOI anual esperado es de USD$4.1 millones, por lo que el cap rate de los proyectos es de 9.4%, el cap rate implícito de Terrafina al último precio es de 9.3%.

Estrategia a tres años – Terrafina dio a conocer un plan a tres años, donde contempla la inversión de entre USD$150 y USD$200 millones para desarrollar 3.2 millones de pies cuadrados en los sectores de comercio electrónico, logístico y de nearshoring. Por otro lado, esperan generar entre USD$75 millones y USD$100 millones en la venta de activos con un área rentable bruta (ARB) total estimada de 2 millones a 2.7 millones de pies cuadrados.

Cambio en política de distribuciones – Para fondear el crecimiento, Terrafina reducirá la tasa de distribución (payout) del 85% al 70% a partir de 2T21 y también recurrirá a financiamiento adicional, aunque esperan que la razón de deuda a activos (LTV) se ubique en 35% una vez terminados los desarrollos.

Añaden valor – Los proyectos a desarrollarse en 2021 añadirán valor al portafolio de la compañía, mientras que vemos positiva la estrategia de crecer en los segmentos de comercio electrónico y manufactura de exportación en mercados de alta demanda, como Tijuana, Juárez o Ciudad de México, lo cual será financiado con menores distribuciones y la venta de activos no estratégicos.

Menor distribución – Aunque la distribución para este año será menos atractiva a lo anunciado previamente, la estrategia contribuye al crecimiento y generación de valor en el mediano plazo.